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这两天看到几则“恐怖”的新闻，很抱歉caoz用“恐怖”来形容看到这些新闻的感受，那就是，房地产行业将救市方案上交国务院等待审批，我希望所有认真阅读我的文章的人，我希望所有有良知的人和有责任的人，一起呼吁，不要救市！！
我看到了几则救市的条款，1.取消第二套房贷限制，2.提升公积金贷款的上限，3.减少首付比例，4.减少交易税费，包括二手交易税费。
除了第四条我支持外，其他三条，都很恐怖，恐怖在于，美国次按明明给了那么明显的一个案例，我们还要让银行和金融机构望火坑里跳，特别是弟三条，一旦确定 实施，那么中国的银行系统一定会重蹈美国的悲剧，而且只会更严重！！中国房地产的泡沫，要远远远远远远大于美国！！
1.房价的水分有多大
如果你想知道房地产行业的问题有多大，我举几个例子
http://www.soufun.com/house/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=1010032697&ptype=price 这里是一个典型的楼盘，东恒时代的价格变化图，2002年开始的时候，均价不足5000，而2007年达到了20000，到2008年，现在所谓的形势严峻，是多少呢？16800。感受一下这个价格的变化。想想合理不合理，应该不应该。
再看一个 http://www.soufun.com/house/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=1010091020&ptype=price， 这里列出了新房和二手房的价格，从2005年的5300到2006年的7800，2007年开始只有二手房价，那么二手房均价最高到过14000，现在仍然在12000，读者感受一下，这就是房产市场价格变化的实质数据！
那么，中国的房价水分有多大？刚才看到搜房的两个数据曲线可能会有点印象，再说一个，房山现在的小产权房，均价2000元，大产权房，均价6000元，房子是一样的，地段是一样的，一个小产权，一个大产权，贵了2倍，你认为2000元/m2的房子，开发商是活雷锋嘛？
2. 救市的风险是什么
我们知道前几年的股票是怎样变化的，也知道今年股票是怎样变化的，从1000点开始，扶摇直上，达到了6000点，然后呢？现在在2000点上下挣 扎。你凭什么认为房地产不会和股票一样？股票在6000点的时候，有哪个人预见到了2000点？房价下跌，是市场的必然，这个靠行政手段和政策是阻止不住 的，正如同股票下跌一样，但是为什么我号召不让政府救市，不是因为政府救市了房价不会跌，你救不了的，而是因为救市只会加剧银行系统，金融机构的坏账，烂 账，加剧整体金融风险性，使银行体系和全民财富，统统为炒房者和既得利益群体陪葬！！ 你凭什么让穷人的血汗钱为富人陪葬！！
房价必然下跌，断供必然增加，在当前的房价情况下，这一趋势不可逆转，政府妄图通过救市来维持房价，相当于负薪救火，饮鸩止渴，最后的结果是，让更多的人套牢，让更多的财富蒸发，让国家金融秩序承受更多的冲击！
3.中国房地产问题的本源在哪里
房价经过这几年完全非理性的增长，本源在哪里？就一句话，政府的贪婪！
有人说，开发商贪心，此话不假，但是不是本源，为什么不是，任何一个行业的资本家都贪心，资本家不贪心就不是资本家了，但是为什么别的行业没有这么离谱的事情，而只有房地产行业是这样，就是因为土地！而土地是政府统一调拨和管理的，政府的贪婪在里面起了决定因素。
前几年政府将责任推卸给炒房者，想通过遏制炒房者来遏制房价，为什么一直都失败，为什么每次政策出来，房价涨得更凶！因为根源根本不是炒房者，而是政府自己！贼喊捉贼，最后能捉到嘛？
同样是大宗消费品，汽车厂商不贪心嘛？为什么一直在降价，为什么没有炒汽车的人群？如果我们知道中国汽车产业的历史，就知道那些汽车厂商一样贪婪， 一样追求利润不择手段，炒汽车的？有，当然有！那个行业有个专业名词，叫做拼缝， 我恰恰几年前听人跟我讲过，某个街道上的小混混就是靠拼缝挣下几千万的身价，创办很大的产业，给我讲这个故事的人就是那个家伙的员工。但是为什么现在没有 了？因为现在私车成为主要消费品种，垄断地位被打破了，北京政府虽然可以通过出租车升级强行扶植北京现代，但是不能禁止北京人买其他地方的汽车，如果出台 一个政策，每个城市或每个省的用户只能购买本地汽车企业的汽车，我打赌车价将是现在的3倍以上，如果你了解中国汽车行业的发展史，就知道我不是空口无凭。 但是房地产，没办法，你没办法在一个完全公平竞争的环境下买房，因为政府拿着土地！
炒房是因为房产价格上涨而产生的，如果房产价格不上涨甚至下跌，会有炒房者嘛？而炒房确实会带动房价上涨，但是并不是绝对因素，今天汽车行业做拼缝 的已经很少见了，是政府下条令遏制了嘛？遏制不住的，是市场不给他们空间了。限制炒房者，政府却忽视了一件事情，最大的炒家，恰恰是政府自己。光怪陆离的 政策，土地成本的居高不下，都是贪婪的表现。
我们来看看那些政策
其一，为了打击炒房者，提高二手房交易税率，这是典型的适得其反型，二手房交易税率提升后，二手房成本骤然增加，结果老百姓买二手房的成本增加了， 新房价格直线飙升！炒房者利益损失极少，买新房的老百姓苦不堪言，最后只有谁赚到了？政府，财税收入的增幅远高于老百姓收入的增幅！！
这里多说一句，看到“雍正王朝”我就生气，雍正这个历史上又名的刻薄寡恩横征暴敛的皇帝，仅仅因为国库充盈了就是好皇帝？！当时这个叫正剧，全国上下一片学，然后呢？收老百姓钱多的就是好政府？好官？
所以我说，四点救市方针我只支持这一条，减少税费，特别是减少二手房交易税费，并非因为这个能救市，恰恰相反，我认为这个政策出来，有助于加速楼市价值回归！请注意，参照一下，二手车市场的交易税费近乎可忽略。
其二，所谓的容积率和绿化率指标
政府设置这些指标的时候，我想他们根本没意识到房子是给老百姓住的，是的，要住的舒服，爽，所以小区要有足够的绿地，有足够的空间，不要太拥挤，很 好，很适合有钱人的品味，问题是，你让老百姓选择一下，是愿意住在一个有品味的，有绿地的，离工作单位上下班堵车来回4个小时的小区呢？还是愿意住在一个 品味没那么好，档次没那么高，但是上下班只需要15分钟的小区呢？做个调查，相信傻子都能看到结论！ 但是政府不顾及这些，这就有所谓的容积率限制，咱们在这里做一个简单算数
假设某小区容积率是3，另一个相邻小区的容积率是9（我打赌，开发商肯定能作出容积率是9的小区！我去燕郊转了一圈发现，md 怎么那里的房子动不动都是30多层，而且不是方方的一栋30多层，是长长的一片30多层，比北京的小区楼盘威武气派多了，仔细想想有道理，容积率高，所以 很气派的大厦也就3000多一平），那么同样的占地面积计算，容积率9的小区的可出售面积就是前者的3倍，成本会是3倍嘛？绝对用不了，土地成本是一样 的，市场宣传销售成本都差不多，建筑成本最多也就翻倍，总共算下来成本也就增加50%到头了，可销售面积是3倍，成本增加50%，就算有同样的利润预期， 价格卖一半就够赚了。但是政府不让这么搞，美其名曰是为了让老百姓住的舒适，所导致的不仅仅是房价问题，还有交通问题。
这里再讲一个小例子，
回龙观那里现在房屋均价9000左右，二手房最便宜的也要8000多，有个新盘，11000/m2，看上去挺贵的，可是人家说了买一层送一层， 5.4的层高，所以实际价格也就5500/m2，这生意为啥这么做呢？就是规避容积率的限制，所谓LOFT，所谓的买一层送一层，说白了就是开发商和政府 耍小心眼。为了规避所谓的容积率限制。（卖的是单层面积）换句话说，如果不是政府在那里设置莫名其妙的限制，开发商完全不用脱裤子放屁，直接给你做好一层 层的5500一平就卖房了。看完这个，你就知道为什么现在loft概念火了。
另一个小例子是我的房子，我在四惠东买的一个小区的房子，小区很小，楼很气派，记住一点，很高很气派的楼通常容积率都很高，所以价格往往不一定贵， 我买的时候那个价格，低的惊人（当然，时间也早），当时均价4500还有折扣，还是带装修的，我的房子4140/m2，装修咱不说多高级，2个卫生间一个 厨房一个阳台都是现成全套做好的，全折算下来，我估计每平米毛坯绝对不到4000，在当时来说，是周边最便宜的小区，在周边比经济适用房还便宜，这个小区 之所以便宜，主要就是容积率高，比旁边的小区容积率高的多，所以开发商一样赚钱，那么现在如何呢？我去看周边的二手中介，我们小区的房价和别的小区的是一 样的，甚至比某些还略高。政府一相情愿的限制容积率，要求开发商建造所谓“更适合居住”的小区， 但是，公众对此并不买账。而为此付出的代价是，房价居高不下。适合居住的小区不适合上班，政府是从不考虑这类问题的。
其三，关于用地成本
说不清道不明，这个我实在解释不出来了，最好政府自己解释一下，前段时间说要考虑物权税，我呸，你问问哪个国家又收土地出让金又收物权税的！你想征物权税，可以，把土地出让金免了先！土地出让金相当于70年的土地使用权，我出钱买完了你还来，这算哪门子事？
而用地成本由于环节太多，涉及的利益群体太多，其中黑幕也扯不清，其实这个问题想解决也不难，两个简单方法，方法1:彻底取消土地出让金，用物权税 代替，已交土地出让金的在房产年限内免交物权税，方法2：土地出让金政府直接从购房者那里收取，每个购房者根据购买面积按照有关规定去缴纳，不通过开发商 中转，开发商只管盖房，这样可以彻底免除中间流通的环节，老百姓交的明白，开发商专心盖房子。
两个方法，都是让老百姓和政府直接面对面，解决土地问题，别让开发商在中间走一手，你走这一手，该透明的也不透明了。成本忽悠忽悠就上去了。
4.怎样救市才合理
房价下跌既然是必然的，那么由此会产生的问题怎么办？
既然这个事情是政府贪婪导致的，那么政府应该承担相应的责任和义务，才是真正解决问题的方法，靠某些伎俩妄图维持房价来救市不是解决问题，是制造问题。市场自己有调节规律，政府不要以为几个政策就可以只手遮天。
政府可以做的是，设置一个合理的价格指数，然后为之前高价买入房的人，提供一定的补偿，方法1，提高产权年限，比如这套房子100万，你120万买 的，政府要付一定的责任，谁让你当时把地价炒高了，70年产权改100年，就当买房的给子孙后代投资了。方法2，减少特定购房者贷款利率，假设这房子 100万，你120万买的，你还欠90万贷款没还，可能本金90万，利息算下来也有这个数，你利率降一降，让人家心理也舒服点。 这是我想到的可以做的事情。
政府要真正做好为人民服务，才能解决所面临的问题，即便遇到困难，人民也会体谅，而不是天天头疼医头，脚疼医脚，一些为了考绩而钻营的官员和一群白痴智障的经济学家，只会制造问题，不会解决问题。
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